Hypotheektechnische tips

Hieronder volgen een aantal praktische tips die u kunnen helpen bij het sluiten van een hypotheek:

Pas op voor een te lage taxatie
Voor het verkrijgen van een hypotheek op een bestaande woning is het noodzakelijk dat u deze laat taxeren. Het is gebruikelijk dat u een financiering kunt krijgen tot 125% van de executiewaarde. Als de executiewaarde van een woning erg laag uitvalt, kunt u soms niet het gehele gevraagde bedrag krijgen. U zou dan meer lenen dan 125% van de executiewaarde en dat is meestal niet mogelijk. U zult dan eigen geld moeten inbrengen om de woning te kunnen kopen.
Als de ontbindende voorwaarde van financiering al is verlopen, zit u sowieso aan de koop vast. Het is dan ook verstandig om in het koopcontract als ontbindende voorwaarde altijd het volledige hypotheekbedrag op te nemen. Dat is de koopsom inclusief alle kosten. Mocht u dan door een tegenvallende taxatie niet een volledige financiering krijgen, kunt u altijd nog onder de koop uit. Zorg er tevens voor dat er snel een taxatierapport komt. Zo is nog vóór het aflopen van de ontbindende voorwaarden duidelijk of u op basis van de in het taxatierapport genoemde executiewaarde de koopsom kunt financieren.

Extra investeren in uw hypotheek
Het is verstandig in de aanvangsperiode (bijvoorbeeld de eerste 3 jaar) extra te investeren in het vermogen waarmee u uiteindelijk uw hypotheek gaat aflossen. De gespaarde bedragen kunnen namelijk langer renderen (rente op rente effect). Meestal zult u dan in de toekomst minder in uw vermogen hoeven te investeren. Hierbij kunt u denken aan een constructie waarbij u in het begin meer inlegt en later minder.

Kijk niet alleen naar rente
Staar u niet blind op een laag rentetarief. Dat de samenstelling van alle onderdelen van de lening leidt tot een optimale flexibiliteit is vaak veel belangrijker. Kunt u bijvoorbeeld aanpassingen doen als er zich wijzigingen voordoen in uw financiële situatie? Kijk dus náást de rente ook naar alle andere voorwaarden.

Neem een hogere hypothecaire inschrijving
Stel dat u in de toekomst extra geld nodig heeft uit uw hypotheek om een verbouwing te financieren. Dat laatste zou heel goed kunnen als u een onderhoudsgevoelig pand koopt. Als u daar nu geen rekening mee houdt bij het sluiten van de hypotheek, zult u straks weer naar de notaris moeten om de hypotheek te verhogen. Om dat voorkomen, kunt u kiezen voor een hogere hypothecaire inschrijving. Hiermee creëert u extra opnameruimte binnen uw hypotheek, waarmee u in de toekomst uw verbouwing kunt financieren.
U betaalt alleen rente over de opgenomen hypotheek, en gaat pas meer rente betalen als u het extra bedrag daadwerkelijk opneemt. En u bespaart zich door een hogere hypothecaire inschrijving straks de gang naar de notaris.
Stel u heeft een hypotheek gesloten voor EUR 113.445,- met een inschrijving van EUR 136.134,- Dan kunt u in de toekomst bij een mogelijke verbouwing een bedrag van EUR 22.689,- opnemen uit uw hypotheek zonder daarvoor opnieuw naar de notaris te hoeven gaan. U betaalt nu rente over EUR 113.445,- en pas rente over EUR 136.134,- als u die EUR 22.689,- opneemt. Natuurlijk moet u wel aan de normen en voorwaarden van de bank voldoen als u het extra geld opneemt.

Geen vaste einddatum hypotheek
Vroeger was het gebruikelijk om een hypotheek voor 30 jaar af te sluiten. Na die 30 jaar moest de hypotheek worden ingelost. Nu is het veel verstandiger om te kiezen voor een hypotheek met een open einddatum: u kunt dan zelf bepalen wanneer voor u het beste moment is om de hypotheek in te lossen. U spreekt nog wel een einddatum af, maar dat is slechts een beoogde einddatum. U kunt alsnog kiezen voor een eerdere of een latere einddatum. Houdt er wel rekening mee dat de hypotheekrente slechts gedurende een periode van 30 jaar aftrekbaar is.

Premiesplitsing
Als u een levensverzekering sluit om daar op den duur de hypotheek mee af te lossen, dan dekt u bepaalde risico's af. Er wordt een bedrag uitgekeerd als u of uw partner zou overlijden. Over deze uitkering moet u belasting (successierecht) betalen. Maar niet als er niets ontrokken is aan het vermogen van de overledene! Dit wil zeggen dat de overledene de premies voor de uitkering bij overlijden niet zelf uit zijn eigen vermogen mag hebben betaald, maar dat de partner dit uit zijn of haar vermogen moet hebben betaald. We spreken dan van kruiselingse premiebetaling of premiesplitsing.
Kruislingse premiebetaling kan alleen toegepast worden door samenwonenden, geregistreerde partners met partnerschapvoorwaarden en personen die op huwelijkse voorwaarden zijn getrouwd. Let op: als u premiesplitsing toepast, moet dit wel blijken uit de huwelijkse voorwaarden, partnerschapvoorwaarden of het samenlevingscontract.
Als u in gemeenschap van goederen bent getrouwd dan is premiesplitsing geen alternatief om het betalen van successierecht te voorkomen, omdat in dit geval juridisch sprake is van één gemeenschappelijk vermogen. De premies worden altijd uit dit ene gezamenlijke vermogen betaald.

Kijk naar het rendement op uw investering
Het is van belang om bij de investeringen in het vermogen (levensverzekering of beleggingsfonds) van uw hypotheek ook aandacht te besteden aan het rendement, de vergoeding die u krijgt over de door u geïnvesteerde gelden. Een paar procent meer rendement op de langere termijn heeft een enorme invloed op het door u opgebouwde vermogen.
Een eenmalige investering van EUR 4.538,- levert u bij 8% na 30 jaar EUR 45.668- op. Als u in plaats van 8% een rendement van 10% behaald, wordt het eindbedrag na 30 jaar EUR 79.180,-. U ziet dat het verschil op de lange termijn nogal fors is. Bedenk dus goed in welke fondsen u gaat investeren.

Niet teveel aflossingsvrij
Het is vaak niet verstandig om een zo groot mogelijk deel aflossingsvrij te nemen om zo een lage maandlast te bereiken. Vaak leidt dit tot een verschuiving van de lasten naar de toekomst. De hypotheek zal toch een keer moeten worden ingelost. De kans is groot dat u veel te lang met een schuld blijft zitten.