Verborgen gebreken

Wat is nu precies een verborgen gebrek? De wet zegt: verborgen gebreken zijn gebreken die redelijkerwijze niet eerder konden worden geconstateerd.

De verkoper heeft een spreekplicht ten aanzien van de materiële eigenschappen van de woning. Zo zal de verkoper moeten aangeven of er sprake is van bodemverontreiniging, olietanks, asbest etc. Daarnaast moet de verkoper openheid van zaken geven over het functioneren van technische installaties, geluid- en stankoverlast, aanwezigheid van houtworm en zwammen. De spreekplicht is niet alleen beperkt tot de gebreken die bekend zijn bij de verkoper. De spreekplicht strekt zich ook uit tot de gebreken die de verkoper behoort te kennen. De verkoper zal ook bepaalde niet-materiële eigenschappen moeten melden, zoals omgevingsfactoren. Speelt de buurman bijvoorbeeld de hele dag piano?

De verkoper heeft geen meldingsplicht wanneer het gaat om waarneembare gebreken en feiten van algemene erkendheid. Zo is normaal gesproken een rijtjeshuis gehoriger dan een vrijstaande villa en mag van een oude woning minder verwacht worden dan van een splinternieuwe woning.

Wat nu als na de overdracht van de woning gebreken naar voren komen die bij de aankoop van de woning niet zichtbaar waren? Standaard staat in de koopovereenkomst en in de akte van levering opgenomen dat:

"de koper het pand aanvaardt in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van de koop, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken".

Als een verkoper wordt aangesproken op het feit dat hij iets niet heeft meegedeeld, zal deze zich vaak verbergen achter deze bepaling. Uiteraard beschermt deze bepaling de verkoper niet als vaststaat dat hij wel degelijk van het gebrek op de hoogte was. De bepaling duidt met name op een gebrek dat ook voor de verkoper verborgen was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. In dat geval kan de verkoper ook niet aansprakelijk worden gesteld.

Als na de overdracht van de woning inderdaad verborgen gebreken naar voren komen, zal de koper moeten bewijzen dat die gebreken aanwezig waren ten tijde van de verkoop.

Er zijn drie situaties waarin de verkoper dan zijn aansprakelijkheid niet kan ontlopen. Ten eerste: de verkoper kan zijn aansprakelijkheid niet ontlopen wanneer bewezen is dat de verkoper bekend was met het gebrek. De verkoper heeft dan zijn mededelingsplicht geschonden. De tweede situatie is dat de verkoper de schijn van onbekendheid met het gebrek tegen zich heeft. Stel dat in de buurwoningen bijvoorbeeld huiszwam is geconstateerd. Vast komt te staan dat de verkoper het advies heeft gekregen een onderzoek uit te laten voeren, maar dat advies naast zich heeft neergelegd. Tenslotte kan de verkoper zijn aansprakelijkheid niet ontlopen als hij zijn plicht als eigenaar heeft verzaakt. Dit is bijvoorbeeld het geval als de verkoper systematisch geen groot onderhoud heeft gepleegd.

Wat zijn nu de sancties indien een verborgen gebrek is geconstateerd waarvoor de verkoper aansprakelijk is? De koper kan opheffing van het gebrek vorderen. De verkoper moet dan een schadevergoeding betalen of zelf het gebrek herstellen.

De koper kan ook de overeenkomst ontbinden. Voorwaarde hierbij is dan wel dat de tekortkoming zodanig ernstig is dat deze een ontbinding rechtvaardigt.